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Die am häufigsten gestellten Fragen

Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen sowie einige Begriffe wenn es um den Erwerb oder Besitz von Immobilien geht. Ebenfalls beschreiben wir den kompletten Kaufprozess

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Fragen zur Beratung

Hier erhalten Sie einen kleinen Einblick zur Beratung und zum Ablauf.

Sie nehmen mit uns Kontakt auf indem Sie anrufen oder eines der Formulare ausfüllen. In der Beratung sprechen wir über Ihre Wünsche, Ziele und Motive. Mit diesen Informationen erhalten Sie von uns das passende Objekt (Objekte) vorgeschlagen. Im weiteren Verlauf erhalten Sie von uns ein Formular zu den Risiken und Chancen beim Erwerb einer Immobilien. Sämtlich Fragen zum Objekt oder zur Bezugsurkunde (Mietvertrag, Verwaltervertrag, Baubeschreibung, Grundbuch etc.),  werden mit Ihnen im Detail besprochen, so dass keine Fragen offen bleiben. Des Weiteren unterstützen wir Sie bei der Finanzierung und begleiten Sie den gesamten Prozess. 

Nein, es fallen keine Gebühren an und die Reservierung ist kostenlos sowie unverbindlich. Es bedarf dafür lediglich
der Einreichung eines von Ihnen unterzeichneten Reservierungsformulars mit Ihrem Wunsch, nebst
dazugehöriger Datenschutzvereinbarung.

Allgemeine Fragen

Beim Kauf von Immobilien kommen einige Fragen auf. Wir möchten Sie gerne unterstützen und einige Fragen schon vorab beantworten.

Die Urkunde, die die Aufteilung eines Grundstücks in Sondereigentum vorgibt. Muss vorliegen, um z.B. Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkaufen zu können.

Die Auflassung ist ein juristischer Begriff. Hierzu erklärt der Verkäufer vor einem Notar, dass er die betreffende Immobilie an den Käufer übergeben wird. Sie ist Bedingung für eine spätere Eigentümerumschreibung im Grundbuch der Immobilie.

Der Vervielfältiger oder Faktor genannt, bezeichnet das Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen. Faktor 20, bedeutet das der Kaufpreis dem 20 fachen der Mieteinnahmen entspricht. 

Die Rendite oder Mietrendite wird mit folgender Formel berechnet: 

Jahresmiete/Kaufpreis * 100 = Rendite

Steuerliche Absetzung für Abnutzung. Durch die Nutzung eines Grundstücks und eines Gebäudes erfolgt eine reguläre Abnutzung. 

Bei Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten der Abschreiben. Es gibt die normale Abschreibung aufs Gebäude (2% über 50 Jahre). Bei Gebäude vor 1925 sind es 2,5%. Es gibt teilweise aufs Mobiliar eine Sonderabschreibung von 10% p. A. Bei Denkmalschutzimmibilien gibt es die Abschreibung nach § 7i EStG. 

mehr dazu hier>

Fragen zu den Kosten

Der Erwerb von Immobilien mit ist Kosten verbunden. Hier möchten wir Fragen dazu beantworten.

Der Erwerb von Immobilien ist mit Kosten Verbunden. Dazu gehören der Kaufpreis der Immobilie, die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten), evtl. Maklergebühren. 

Bei uns zahlen Sie übrigens keine Maklergebühren!

Die Immobilie hat auch laufende Kosten wie die Instandhaltungsrücklage, Verwaltergebühren und evtl. Kosten für die Vermietung. 

Die Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland geregelt. Die aktuellen Kosten lesen Sie bitte hier:

https://www.haufe.de/thema/grunderwerbsteuer/

Die WEG-Verwaltung kostet im Regelfall zwischen 20 und 30 EUR (netto) im Monat und pro Einheit.

Die SE-Verwaltung (Sondereingentums- Mietverwaltung) kostet ähnlich die die WEG-Verwaltung zwischen 18 - 30 EUR.

Der Zahlungsplan laut Makler- und Bauträgerverordnung listet insgesamt 13 verschiedene Gewerke auf. Allerdings darf der Bauträger nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, er muss diese zu maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen.

Der Zahlungsplan legt fest, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Bauträger für die einzelnen Gewerke veranschlagen darf. 

Fragen zur Finanzierung

Die richtige Finanzierung ist ein wichtiger Baustein beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage.

Der Effektivzins ist der Zinssatz unter Berücksichtigung der gesamten Laufzeit sowie aller weiteren Kosten. Er gibt den Ertrag der Anlage bzw. die gesamten Kosten des Kredites an. Um sich den Unterschied zwischen beiden Zinsarten gut merken zu können, bietet sich der Vergleich von Kaltmiete und Warmmiete an. Der Sollzinssatz entspricht der Kaltmiete einer Wohnung, der Effektivzins dagegen der Warmmiete, die die Nebenkosten enthält.

Kapitaldienst ist der Begriff für Verzinsung und Tilgung bei einem aufgenommenen Kredit. Für die Höchstgrenze, wird bei Privatpersonen aus der Gegenüberstellung der laufenden Einkünfte und regelmäßigen Ausgaben zuzüglich einer Sicherheitspauschale das frei verfügbare Einkommen ermittelt.

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten. Darlehensnehmer zahlen monatlich eine gleichbleibende Rate zurück, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. 

Bereitstellungszinsen verlangt eine Bank, wenn ein Darlehen nach einer bestimmten Frist noch nicht oder nur teilweise abgerufen wurde. Das kann z. B. bei einem Neubau passieren wenn sich etwas verzögert. Die Bereitstellungszinsen werden dann auf den Darlehensteil gefordert, der noch bei der Bank verblieben ist.

Der Leverage-Effekt (deutsch, „Hebeleffekt“) bezeichnet das positive Ausnutzen von Fremdkapital, mit dem Ziel die Rentabilität einer Investition zu steigern. Man setzt ein geringes Eigenkapital (z.B. 30.000 EUR) und hebelt es mit günstigem Fremdkapital (z.B. 270.000 EUR) und kann somit ein größeres Vermögen aufbauen?

Fragen zum Thema Steuern

Auch steuerlich ist bei der Immobilie einiges zu beachten. Besondere Vorteile bietet der Denkmalschutz.

Beim Kauf einer Immobilie spielt es keine Rolle ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage oder zum Selbstnutz erwerben. Es fallen bei Kauf der Immobilie, die sogenannte Grunderwerbsteuer an. In Welcher Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche und bewegt sich zwischen 3,5% bis 6,5%.  

Als Eigentümer müssen die Grundsteuer zahlen. Diese fällt im Regelfall 1x jährlich zum 01. Januar erhoben. 

Seit 2022, neu ist, dass neben der Grundsteuer A (agrarische Grundwerte)
und der Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) die Grundsteuer C eingeführt wird. Diese soll auf baureifen, aber unbebauten Grundbesitz erhoben werden.

Die Grundsteuererklärung ist grundsätzlich elektronisch einzureichen. Das geht zum Beispiel über "Mein ELSTER". Das Programm führt Schritt für Schritt durch die Erklärung. Bei fehlerhaften Eingaben weist "Mein ELSTER" direkt darauf hin. 

Die Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren zu 100 % als Werbungskosten von Ihrer Steuer absetzen. Die Sanierungskosten können je nach Objekt bis zu 80 % des Kaufpreises betragen. Den Altbauanteil können Sie linear abschreiben und auch die Zinsen der Finanzierung werden von der Steuer abgesetzt. Über 12 Jahre lassen sich daher Steuererstattung erzielen, die bis zu 35% des Kaufpreises der Immobilie ausmachen. 

Persönliche Beratung>>

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn Privatpersonen einen Gewinn aus privaten Veräußerungen sowie aus Einkünften aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren erzielen. Die Gesetzliche Grundlage dieser Steuer ist §23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. 

Kosten für Modernisierungen und Reparaturen können abgesetzt werden, wenn diese schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen. Allerdings gilt dies nicht, wenn es sich um von Ihnen durchgeführte Eigenleistungen handelt, aus diesem Grund sollten sie etwaige Rechnungen vorweisen können.

Persönliche Beratung>>

Je höher die gewährten Abschreibungen ausfallen, desto lohnenswerter sind die AfA für Immobilien. Welcher Satz gültig ist, hängt von der Art der Immobilie und dem Baujahr ab. Es gelten dabei folgende Abschreibungssätze:

Nach 1924 errichtete und privat vermietete Immobilien -> 2,0 Prozent über 50 Jahre

Vor 1924 errichtete und privat vermietete Immobilien -> 2,5 Prozent über 40 Jahre

Die Abschreibungssätze beziehen sich immer auf die Anschaffungskosten. Weitere Abschreibung (Sonderabschreibung):

  • Denkmalschutzimmobilien
  • Mobiliar 
  • Modernisierung 
  • Anschaffungskosten (Makler, Notar)

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